Обмер зданий, сооружений, конструкций: когда требуется точность

С тех пор, как Людовик XVIII произнес свое знаменитое изречение о вежливости королей, его неоднократно перефразировали. Пушкин сказал, что «точность – вежливость поваров». Кто-то пошутил, что «точность – вежливость палачей». Мы тоже внесем свою лепту, ведь и строителям вежливо быть точными от начала до конца. От проектирования до реализации проекта. Однако, человеческий фактор никто не отменял и, даже при должном контроле, 100% точность, скорее идеал. Значит, рано или поздно, может потребоваться перепроверка, которая либо подтвердит точность исполненного, либо уточнит неточности. Эти работы называются обмер зданий, сооружений, конструкций. Рассказываем, в каких случаях они могут понадобиться и как их производят эксперты строительной лаборатории.

1. Что такое обмерные работы и когда они нужны
2. Виды обмеров разных типов недвижимости
3. Правила обмера и нормативные документы
4. Методы обмера зданий и сооружений
5. Порядок проведения обмерных работ

Что такое обмерные работы и когда они нужны

Обмерные работы – это комплекс мероприятий, целью которого является установление точных геометрических параметров здания или сооружения, в том числе инженерного, или его отдельных элементов. Их выполняют по заказу собственника, арендатора, инвестора или по постановлению суда. Такие работы проводят также в ходе полного технического обследования зданий и сооружений. Геометрическими параметрами здесь являются:

• площадь, высота, этажность, объем здания в целом;
• площадь, высота, объем конкретного помещения или помещений;
• планировка здания и/или его помещений;
• конфигурация, объем, размеры отдельных конструкций и/или проемов.

Услуги по обмеру зданий могут потребоваться во многих случаях, например:

• при оценке реальной стоимости здания или сооружения для продажи, сдачи в аренду или инвестиционных целей;
• если необходим плановый или капитальный ремонт, модернизация или реконструкция, а значит точная стоимость этих мероприятий;
• если требуется восстановление утраченных рабочих проектов;
• для уточнения исходных данных, проведения проверки расчетов конструкций или установления объемов реально выполненных строительно-монтажных работ;
• в случаях, когда производится перепроектирование здания или сооружения с целью изменения его функционального назначения, увеличения этажности и/или нагрузок на конструкции, а также при строительстве пристроек;
• когда требуется разместить, переместить, заменить или дополнить количество оборудования или мебели, а также для разводки инженерных коммуникаций;
• для постановки на учет в профильных регистрирующих органах, в том числе для устранения реестровых ошибок;
• для оформления специальных видов документов (например, паспортов фасадов, архитектурно-градостроительных решений и пр.);
• для постановки на кадастровый учет объекта незавершенного строительства или его «разморозка» для последующего строительства;
• в целях последующей, более эффективной эксплуатации площадей, с соблюдением установленных государственных нормативов, правил и требований;
• для принятия/исполнения судебных решений.

Обращаем внимание на то, что при всей точности производимых измерений в ходе проведения обмерных работ, допускаются незначительные геометрические погрешности, которые не должны превышать нормативные значения.

Виды обмеров разных типов недвижимости

Работы по обмеру зданий и сооружений делятся на разные виды и планируются в зависимости от целей заказчика, которые перечислены выше. Это разделение позволяет, во-первых, выбрать корректную методику проведения работ, а также правильно оформить документацию для фиксации результатов.

Для начала, некоторые специфические обмерные работы можно выделить по типу недвижимости. Здесь к отдельной группе относят инженерные сооружения, такие как мосты, путепроводы, туннели, эстакады и прочие конструкции. В ходе их исследования и обмеров определяются не только геометрические размеры, но и габариты отдельных колонн и пролетов. Также выполняются чертежи поперечных и продольных разрезов с нанесением высотных отметок.

Обмеры зданий, чаще всего, разделяют на наружные/фасадные и внутренние. Наружные обмерные работы позволяют определить точный объем всего здания и каждого архитектурного элемента на нем, замерить все проемы (оконные и дверные), выступающие и заглубленные части (арки, эркеры, балконы), а также пристройки и придомовую территорию, в случае необходимости. Внутренние обмеры производят для вычисления общей площади и параметров всех помещений в совокупности и/или отдельных комнат. В ходе работ также замеряются проемы и прочие отдельные элементы помещений. По результатам составляется обмерный план, который содержит как параметры, так и расположение всех несущих стен, перегородок, инженерных коммуникаций и т.д.

Обмерные работы можно также разделить на замеры всех параметров здания в общем, такой обмер еще называют архитектурным, и замеры отдельных конструкций, согласно техническому заданию.

Существуют также узкоспециализированные обмеры зданий, а именно:

1. Архитектурно-археологические обмеры осуществляют на объектах культурно-исторического наследия при реконструкционных или реставрационных работах и предполагают их исчерпывающую объемно-пространственную фиксацию.
2. Кадастровый/регистрационный обмер проводят для подготовки документов объекта в регистрирующие органы, где главный параметр – габариты.
3. Обмеры являются частью технической инвентаризации зданий, в том числе первичной, с целью внесения уточненных сведений в документацию, основных из которой является технический паспорт.
4. Геодезические обмеры производят для того, чтобы уточнить местоположение здания на определенной территории и привязать его координаты к геодезической сети.
5. Схематический обмер – наиболее простой, определяет основные размеры и планировочную структуру объекта при визуальном осмотре, обычно выполняется для предварительного определения объемов предстоящей работы.

Правила обмера и нормативные документы

Упрощенные обмеры помещений, например, для дизайн-проекта входной группы, офиса, квартиры, можно выполнить самостоятельно. Также самостоятельно можно произвести обмерные работы здания/сооружения в целом, в случаях, когда не требуются официальные документы. Однако гораздо чаще для обследования необходима помощь квалифицированной экспертной организации, которая грамотно:

• подберет методику обследования и необходимое оборудование, исходя из цели работ;
• произведет обследование в соответствии с нормативными требованиями и не превысит допустимые погрешности;
• оформит итоговую техническую документацию, которую не отклонят в официальных органах.

Правила обмера зданий, помещений, конструкций, сооружений детально описаны в соответствующих законодательных и нормативно-технических актах, которыми руководствуются специалисты. В них установлены все необходимые требования к проведению таких обследований.

1. ГОСТ 26433.0-85 «Система обеспечения точности геометрических параметров в строительстве. Правила выполнения измерений. Общие положения
2. ГОСТ Р 56905—2016 «Проведение обмерных и инженерно-изыскательских работ»
3. СП 13-102-2003 «Правила обследования несущих строительных конструкций зданий и сооружений»
4. СП 502.1325800.2021 «Инженерно-экологические изыскания для строительства. Общие правила производства работ»
5. Приказ Минземстроя РФ от 4 августа 1998 года № 37 «Об утверждении инструкции о проведении учета жилищного фонда в Российской Федерации» (часть 3 «Съемка, характеристика и техническое описание здания, строения, сооружения»)
6. Приказ Росреестра № П/0082 «Об установлении формы технического плана, требований к его подготовке и состава содержащихся в нем сведений»
7. ГОСТ 26433.2-94 «Правила выполнения измерений параметров зданий и сооружений на объектах культурного наследия»
8. Прочие ГОСТ и СП, исходя из вида обмерных работ

Методы обмера зданий и сооружений

Общепринятых методик проведения обмерных работ существует всего три: натуральная, геодезическая и фотограммометрическая. Выбор конкретного метода обмера зависит от особенностей объекта: его формы и размеров, конфигурации, степени необходимой детализации итоговых чертежей и точности обмерных работ, расположения объекта в системе застройки и ландшафта. На практике обмеры зданий и строительных конструкций нередко производятся с помощью сочетания всех трех методов, что помогает добиться высокой точности измерений и обмерных чертежей.

Натуральный метод – самый простой, единственный до недавнего времени метод, который предполагает использование экспертами таких же простых инструментов. Линейки, нивелиры, уровни, механические рулетки, штангенциркули, лазерные дальномеры, отвесы и т.д. Полученные при измерениях данные возможно занести в компьютер, чтобы создать обмерные чертежи. Несмотря на простоту подхода, метод весьма трудоемкий, поэтому его чаще используют для обмеров доступных для измерения, не требующих строительства лесов, отдельных конструкций, малых архитектурных объектов и интерьеров.

Геодезический метод бесконтактный, менее трудозатратный при измерениях и чем-то схож с топографической съемкой местности. Для работы специалисты используют теодолиты, нивелиры, рулетки и мерные ленты, с помощью которых определяют координаты всех точек здания или сооружения. А вот после обмерных работ требуются достаточно большой объем вычислений, которые можно произвести, впрочем, на обычном калькуляторе. Особенностью данного метода можно назвать ограниченные возможности, ведь подобную съемку можно произвести только снаружи.

Фотограммометрический метод – наиболее точный. Он основан на использовании одиночных фотоснимков или стереопар для определения размеров того или иного строительного объекта или конструкции. Съемка производится с разных точек и расстояния с помощью стереокамеры, полученные изображения затем обрабатываются в стереокомпаторе, в результате получается обмерный чертеж. У методики множество преимуществ, в том числе большая автоматизация производимых работ, возможность воссоздавать утраченные элементы, сравнивая современные и архивные фотографии, а также возможность работы с удаленного расстояния со зданиями, которые представляют угрозу для жизни специалистов.

Порядок проведения обмерных работ

Обмеры зданий и сооружений проводят тем же порядком, что и любое техническое обследование. Нюансы появляются на отдельных этапах.

1. Заключение договора, составление технического задания, передача исходной документации.
2. Изучение полученной документации, чтобы получить предварительную, максимально полную информацию об исследуемом объекте для составления программы работ.
3. Выезд на объект и его визуальный осмотр, в ходе которого выбираются точки съемок, определяется порядок измерений, выполнение подготовительных черновых зарисовок.
4. Выбор методики обмерных работ, составление программы работ.
5. Обмерные работы.
6. Камеральная обработка полученных данных.
7. Перенос полученных данных в документы, планы, чертежи и их оцифровка в профессиональных компьютерных программах.
8. Передача документов. В зависимости от вида обмерных работ и целей их проведения, заказчик может получить:
   • акт обмера;
   • технический план;
   • отчет, заключение;
   • технический паспорт с поэтажным планом;
   • проектная документация на реконструкцию, текущий или капитальный ремонт, перепланировку;
   • дизайн-проект помещения или здания;
   • чертежи, схемы, планы, разрезы и другие графические материалы.