Обследование объектов незавершенного строительства

Семь раз отмерь, один – отрежь. Эта прекрасная народная формула работает практически во всех сферах жизни, будь то неправильно отпиленная ножка табуретки или неграмотно распиленный бюджет строительного объекта. И, если качающаяся табуретка может стать причиной семейного конфликта, то отсутствие дальнейшего финансирования превращает стройку в долгострой. По данным Росстата, на конец 2021 года из 82 тысяч незавершенных зданий и сооружений 10% получили статус приостановленных или законсервированных. Только в жилом секторе такими объектами числились 7,7 тысяч домов, без учета индивидуальных. В тоже время Минстрой обязался полностью ликвидировать все долгострои в стране к 2027 году. Значит в ближайшее время спрос на обследование объектов незавершенного строительства возрастет, ведь без заключения экспертов продолжить реализацию таких проектов невозможно.

1. Причины появления и классификация объектов незавершенного строительства
2. Какие проблемы возникают при возобновлении работ на объектах незавершенного строительства и почему требуется техническое обследование таких объектов
3. Особенности обследования объектов незавершенного строительства
4. Обмерные работы
5. Результаты обследования, выводы по результатам, рекомендуемые мероприятия по устранению дефектов

Причины появления и классификация объектов незавершенного строительства

Отметим, что термин «долгострой» в законодательстве отсутствует. Долгостроем или заброшками в народе называют объект незавершенного строительства, срок сдачи которого нарушен более, чем на один год. Хотя встречаются и другие формулировки с периодами в два и пять лет. Впервые эти термины стали использовать для объектов, активно строившихся в годы СССР и заброшенных в начале 1990-х годов. Сегодня долгостроем считаются также объекты нового строительства, работы на которых были приостановлены. Кстати, факт остановки работ должен быть зафиксирован, объект – законсервирован, равно как должен быть определен процент его готовности. Однако в реальности это правило соблюдается далеко не всегда.

Если распределять по частоте причины возникновения долгостроев, то на первом месте с большим отрывом, лидирует недостаток финансирования. Он вполне очевиден и является следствием неграмотного расчета проекта, злой умысел застройщика мы здесь рассматривать не будем. Второй вероятной причиной может быть резкое изменение конъюнктуры рынка, влияние на который оказывают значительное количество факторов, от котировок валют до разрыва цепочек поставок. Кстати, в данном случае, виновником приостановки строительства может быть вовсе не застройщик. Упасть может еще и спрос, когда сегмент коммерческой недвижимости преодолевает границу насыщения или люди, например, перестают покупать квартиры из-за высокой ставки по ипотеке. Возможны также более редкие варианты неграмотного планирования, когда застройщик неумело перераспределяет финансы между несколькими объектами или не может договориться с государственными органами о введении объекта в эксплуатацию.

Какой-бы не была причина, но пока около 10% строящихся объектов в год по стране вполне могут получить статус долгостроя. В процентном соотношении эта цифра выглядит не очень серьезной, но, если перевести ее в несданные квадратные метры, картина станет гораздо более печальной. К тому же на конец 2021 года в стране оставалось 200 тысяч обманутых дольщиков.

Поскольку в законодательстве нет самого понятия долгостроя, то и не существует и официальной классификации. Его оценивают по масштабности, форме собственности, стадиям выполнения проектных циклов, степени инвестиционной привлекательности, виду выполняемых работ. Классифицировать такие объекты также можно по типу недвижимости и его расположению в городской или областной застройке. Такая классификация может быть полезной при оценке актуальности проекта с привязкой к району.

Но чаще всего используют такой параметр, как «степень готовности»:

• Готовность до 15-30%. Разработана проектно-сметная документация, возведены временные сооружения, возможно закончен нулевой цикл.
• Готовность 35-50%. Возведен фундамент, часть стен и перекрытия, строительные работы приостановлены, объект законсервирован.
• Готовность 55-70%. Возведение конструкций завершено, отделка не выполнена, не установлено инженерное оборудование. К таким объектам в равной степени относят законсервированные объекты реставрации и реконструкции.
• Готовность 75-95%. Строительство объекта практически завершено или объект готов к эксплуатации, но разрешительные документы на ввод в эксплуатацию не получены.

А вот и еще одна разумная классификация, где условной категорией объекта становится время и отсутствие консервации:

• Объекты, которые остаются недостроенными более 20 лет, утратили надежность, несущую способность, устойчивость, большая часть конструкций разрушена или утрачена.
• Недостроенные объекты сроком более 10 лет, которые потеряли физическую форму, но могут быть реализованы с минимальными затратами при грамотном планировании.
• Здания и сооружения, в том числе на нулевом цикле, остающиеся недостроенными менее 10 лет и могут быть достроены без значительных дополнительных расходов.

Какие проблемы возникают при возобновлении работ на объектах незавершенного строительства и почему требуется техническое обследование таких объектов

Простой недостроенного здания, также, как и эксплуатация, влияют на его физический износ. Поэтому при возобновлении строительства, застройщику следует обратить особое внимание на возможные проблемы, связанные с:

1. Грунтами, которые подвержены изменениям из-за погодных условий и деятельности человека. Неожиданные затяжные ливни, ранние морозы, вибрации от общественного транспорта и стройки по соседству оказывают влияние на состояние грунта. Поэтому даже у реализованного объекта следует производить периодические обследования фундамента. А если объект остался недостороенным, да еще не был законсервирован, можно считать, что он максимально не защищен от любых внешних воздействий. С каждым годом, с каждым сезонным циклом заморозки и оттаивания грунтов, фундамент долгостроя подвергается значительной деформации фундамента, а значит и всех несущих конструкций, вплоть до их частичного или полного разрушения.
2. Строительными материалами, которые также остаются незащищенными от внешних факторов и подвергаются постепенному разрушению, иногда необратимому. Бетон вымывается дождями, арматура, даже внутренняя коррозирует, деревянные конструкции начинают гнить. А значит возведенная конструкция интенсивно теряет надежность и прочность.
3. Проектными документами, которые, по истечению времени, могут быть частично или полностью утрачены. Также бывают случаи, когда потеряна документация только в электронном виде.
4. Изменением функционального назначения объекта, который становится нецелесообразно реализовывать в прежних функциях, поскольку за период простоя, серьезно изменилась экономическая ситуация, окружающая районная застройка или другие показатели инвестиционной привлекательности проекта.

Для решения обозначенных проблем и расчета затрат на возобновляемое строительство, следует произвести тщательное обследование объекта незавершенного строительства, чтобы в полной мере оценить его текущее техническое состояние.

Но основной целью такого обследования является, все-таки, определение текущей стоимости долгостроя, исходя из:

• проектных размеров объекта;
• степени готовности объекта;
• степени изношенности объекта;
• затрат на завершение строительства.

По его результатам инвестор или застройщик принимает решение о дальнейших действиях:

1. Реализовать объект по первоначальным параметрам.
2. Реализовать объект со сменой функционального назначения.
3. Снести объект для нового строительства.

Поэтому для проведения обследования объекта незавершенного строительства важно подобрать организацию, у которой есть не только опыт, но также сертификаты и допуски. Только в этом случае выполненная оценка будет иметь юридическую силу.

Особенности обследования объектов незавершенного строительства

Обследование объектов незавершенного строительства можно назвать аудитом, можно назвать актуализацией информации. В ходе работ эксперты строительной лаборатории проверяют проектную документацию, техническое состояние всех конструкций, а также качество уже произведенных работ.

С одной стороны, экспертизу проводят по стандартной программе испытаний строительных конструкций, частично в полевых условиях (неразрушающими методами), частично в лабораторных условиях (разрушающими методами). Однако, в ходе работ с долгостроем, существуют особенности, которые в прочих случаях возникают реже.

Первая проблема, с которой могут столкнуться эксперты, это полное или частичное отсутствие проектной документации, которая была утрачена за период простоя или сохранилась в нередактируемом виде. Утрачена может быть также исполнительная документация по произведенным работам. В любом случае, восстанавливать, сравнивать, подтверждать, перепроверять имеющиеся данные, необходимо с помощью обмерных работ, о которых мы скажем чуть позже.

Во-вторых, при обследовании объекта незавершенного строительства, специалисту следует руководствоваться следующим перечнем параметров для выявления дефектов:

1. Бетонные конструкции проверяют на прочность, морозостойкость, водо-, воздухопроницаемость, а также ширину раскрытия трещин при их наличии.
2. Дополнительно к вышеуказанным параметрам, железобетонные конструкции проверяют на прогибы, состояние арматуры, стыков и узлов сборных конструкций, наличие коррозии.
3. В кирпичных и каменных кладках проверяют прочность, состояние раствора, морозостойкость и влажность.
4. В деревянных конструкциях ищут прогибы, проверяют прочность, влажность, наличие гниения, а также виды и размеры вырезок, вырубок, изгибов.
5. Также на прочность и прогибы проверяют и металлические конструкции, кроме того обследуют качество сварных соединений, болтов и заклепок.

Обмерные работы

В случаях, когда у заказчика отсутствует проектная документация по объекту исследования, строительная лаборатория может предложить такую услугу, как обмеры здания. Обмерные работы – это выполнение замеров с фиксацией результатов всех конструкций здания или сооружения или отдельных элементов с целью определения или уточнения их фактических геометрических характеристик.

Состав и объем обмерных работ определяются поставленными задачами. В случае работы с долгостроем, исходить можно из той самой классификации «по степени готовности» и наличию/отсутствию проектной документации. Возможно, что при готовности здания на 95% и более потребуются только обмеры внутренних помещений, чтобы обновить технический план объекта перед его сдачей в эксплуатацию. И, наоборот, долгострой, зависший на нулевом цикле, внутренних обмеров помещений точно не потребует. Самым объемным видом обмерных работ являются замеры параметров здания, в ходе которых производится измерение всех геометрических размеров объекта. По результатам такого обследования заказчик получает:

• поэтажные планы;
• чертежи фасадов;
• чертежи фундаментов, перекрытий, перегородок;
• чертежи отдельных узлов конструкций.

Далее, в тех случаях, когда у объекта незавершенного строительства имеется проектная документация, ее сравнивают с обмерными планами, чтобы соаоставить результат (то, как зданием реально построено) с проектом (как оно было запроектировано). Это позволяет оценить качество произведенных работ, обнаружить дефекты, отклонения, выстроить дальнейшее видение реализации. Если проектная документация была утрачена, обмерные планы дадут полную информацию об объемно-планировочных решениях здания и сооружения.

В зависимости от особенностей объекта, его размера, расположения, а также степени необходимой детализации итоговых чертежей, специалисты могут использовать различные методики и набор инструментов от простейших в виде линейки, до высокоточных лазерных дальномеров.

1. Натуральный метод измерения применяют в случаях, когда обмеру подлежат небольшие строения, внутренние помещения или архитектурные элементы. Специалисту понадобятся самые простые измерительные приборы, вроде рулетки, нивелира, отвеса. Результаты измерений заносятся в компьютер и, для точности, в ходе подготовки обмерного чертежа, дополняются строительными допусками.
2. Геодезический метод позволяет произвести замеры всех параметров здания. Он чем-то напоминает геодезическую съемку местности, только по завершению потребуются более точные и детальные расчеты. Для обмерного чертежа производится наружный обмер здания с определением координат всех характерных точек, с помощью оптического теодолита и рулеток. Дальнейшие вычисления производятся на компьютере или калькуляторе.
3. Фотограмметрический метод считается наиболее точным, поскольку для измерения объекта задействуют высокотехнологичные фото- и стереокамеры. Он позволяет выполнять обмеры ветхих и руинированных зданий, находится в которых может быть опасно для здоровья и жизни специалиста, с последующим компьютерным воссозданием утраченных конструкций и элементов. Принцип методики основан на фотографировании объекта с близкого расстояния стереопарами, чтобы создать эффект объема. Координаты стереопар измеряются на приборе под названием стереокомпаратор, чтобы составить финальный обмерный чертеж.

Обратите внимание на то, что обмерные работы позволяют получить лишь визуальное обследование, которого вполне достаточно для оценки объекта перед покупкой. Для составления задания на дальнейшее проектирование, потребуется детальное техническое обследование здания или сооружения.

Результаты обследования, выводы по результатам, рекомендуемые мероприятия по устранению дефектов

Результатом обследования является техническое заключение текущего состояния здания или сооружения, куда входят:

• характеристика/описание объекта исследования;
• подтверждение достижения цели обследования;
• сведения о полученной проектной документации или ее отсутствии;
• методики и список приборов, которые применялись в ходе обследования;
• перечень нормативных документов;
• обмерные чертежи и фотографии, сделанные в ходе обмерных работ;
• результаты инструментального обследования здания и/или его отдельных элементов;
• результаты анализа проб материалов;
• обоснование и выводы о техническом состоянии здания;
• обоснование и выводы о возможности и способах устранения выявленных дефектов (по запросу);
• рекомендации/выводы по результатам (по запросу);
• задание на проектирование (по запросу).

Далее приведем список дефектов различных конструкций здания и возможные варианты их устранения:

Конструкция	Дефект или повреждение	Работы по устранению дефектов и повреждений объектов долгостроя
Основание	Изменение свойств грунта	1.      Углубление котлована до проектной отметки 2.      Углубление котлована ниже проектной отметки с устройством подушки до проектной отметки 3.      Закрепление грунта
Фундамент	Неравномерная осадка	1.      Устройство распределительного пояса на уровне фундамента 2.      Добивка свай 3.      Заделка проемов, утепление подвалов
	Снижение прочности	1.      Разборка части фундамента с последующим восстановлением 2.      Инъекция цементного раствора 3.      Устройство железобетонной обоймы
Стена	Образование трещин	1.      Устройство армированных поясов 2.      Инъекция цементного раствора в кладку 3.      Заделка трещин раствором
	Снижение жесткости	1.      Установка стальных тяжей между стенами 2.      Анкеровка стен
	Снижение несущей способности	1.      Разборка внешних участков с последующей новой кладкой 2.      Демонтаж и последующий монтаж перекрытий
	Выветривание раствора в швах	1.      Инъекция цементного раствора 2.      Усиление наружного участка стен с помощью железобетонных обойм
	Коррозия арматуры	Наращивание слоя железобетона
	Расслоение панелей	Склеивание расслоенных панелей
Перекрытие	Образование трещин	1.      Усиление узлов с помощью дополнительных стальных опор 2.      Усиление с помощью железобетонных обойм
	Коррозия закладных и соединительных деталей	Усиление деталей путем приварка стали
	Откол бетона	Косметический ремонт
Проем	Повреждение и утеря заполнения проемов	Демонтаж поврежденных рам и дверных проемов с последующей установкой нового заполнения
Металлическая конструкция	Коррозия	1.      Обработка пескоструйным аппаратом с последующей покраской 2.      Усиление конструкции путем приварки новых профилей
Деревянная конструкция	Гниение	1.      Усиление конструкции путем наращивания досками 2.      Усиление конструкции стальными тяжами
	Образование трещин	Замена треснутых элементов на металлические
Внутренняя отделка	Повреждение или утрата отделочного слоя	Снятие поврежденного слоя, подготовка основания под отделку, восстановление отделки