Обследование зданий и сооружений перед реконструкцией

В городах стареет не только население. Здания постепенно разрушаются под действием времени, климата, из-за некачественной эксплуатации и нуждаются в реконструкции, чтобы соответствовать современным строительным требованиям, а часто и новому функциональному назначению. Реконструкция здания – точка пересечения нескольких задач. Нужно найти решение для других норм и нагрузок в старых стенах, сделать объект привлекательным для инвесторов. А, в случаях, если здание является объектом культурного наследия, то еще и сохранить так называемую «память места», его историческое лицо. При грамотном подходе и нынешних технических возможностях любое знание можно наполнить новым смыслом и заставить жить полноценной жизнью, если перед реконструкцией провести полноценное обследование. Оно ответит на вопросы: как сделать перепланировку и распределить нагрузку, где и что заменить и укрепить.

1. Какие задачи решает реконструкция
2. Чем реконструкция отличается от других восстановительных работ
3. В каких случаях реконструкцию проводить нецелесообразно
4. Классификация обследований
5. Нормативные документы, регулирующие реконструкционные работы и обследование зданий перед их проведением
6. Оценка технического состояния реконструируемого объекта:

• • Предпроектное обследование
  • Визуальный осмотр
  • Детальное инструментальное обследование

7. Особенности обследования:

• • Исторического здания или сооружения
  • Аварийного здания или сооружения
  • Объекта незавершенного строительства

Какие задачи решает реконструкция

Реконструкция – это особый вид строительных работ, направленный на частичное или полное переустройство объектов капитального строительства. Реконструкционные работы изменяют облик территории, а также технические и экономические показатели самих зданий (объем, площадь, этажность, функции), благодаря чему здания гражданского назначения становятся более комфортными, а промышленные можно эффективно модернизировать или перепрофилировать.

Социальной целью реконструкции является улучшение жилого фонда и условий жизни, их выравнивание между городскими районами со старой и новой застройкой. Градостроительная цель реконструкции заключается в улучшении качества застройки с точки зрения архитектурно-планировочных решений, оздоровлении и развитие городской среды в целом, конкретной территории, коммунального хозяйства, налаживании новых транспортных связей.

А, если говорить более предметно, то в рамках реконструкции решаются следующие задачи:

• изменение функционального назначения здания;
• изменение габаритов, объемов и планировок;
• восстановление эксплуатационных показателей;
• улучшение экономических показателей;
• увеличение плотности застройки и ее улучшение;
• повышение конструктивной надежности;
• увеличение нагрузок на фундаменты и прочие несущие конструкции;
• модернизация наружного и внутреннего инженерного оборудования;
• модернизация или замена технологического производственного обррудования;
• повышение энергоэффективности;
• улучшение параметров микроклимата;
• улучшение состояния фасадов;
• защита от преждевременного старения;
• увеличение количества проживающих, работающих и т.д.;
• реставрация исторических зданий и сооружений;
• благоустройство территории.

Чем реконструкция отличается от других восстановительных работ

Чтобы избежать административных штрафов и других неприятностей, важно указать точное название производимых работ, а значит нужно понимать, чем же реконструкция отличается от других ремонтных мероприятий.

В отличие от планового или капитального ремонта, которые необходимы для восстановления технического состояния здания в целом или его отдельных элементов, реконструкция изменяет и повышает его экономические характеристики.

В случае, если в здании предполагается произвести модернизацию, это, безусловно, говорит о перепланировках помещений, приведении объекта недвижимости к современным требованиям, переоснащении оборудования, повышения безопасности, но только реконструкция предполагает, например, увеличение этажности и другие изменения объемных показателей здания. А перепланировка здания говорит о том, что работы коснуться только внутренних помещений.

При реставрации элементы и конструкции здания не улучшаются или укрепляются, а воссоздаются заново. А если заново строится здание целиком, на месте снесенного, то это тоже не реконструкция, а новое строительство.

И, наконец, реновация не предполагает смену функционального назначения объекта строительства, а лишь обновляет его до более совершенного уровня.

В каких случаях реконструкцию проводить нецелесообразно

Иногда, единственным правильным решением является не реконструкция, а снос или перемещение здания или сооружения. Такое заключение выносится в случаях, если:

• здание признано аварийным и неподлежащим реконструкции, т.е. имеющее физический износ более 75%;
• невозможно удовлетворить современные нормы по инсоляции и температурно-влажностному режиму;
• окружающая территория больше не соответствует санитарным нормам и показателям по загазованности и уровню шума;
• отсутствует возможность организовать социальную инфраструктуру, систему бытового обслуживания, дворовые территории и пожарные подъезды.

Решение по каждому проекту реконструкции принимается индивидуально, на основе тщательного обследования и анализа полученных данных.

На такие общие вопросы, как сносить, реконструировать или перепрофилировать здание, ответы можно получить путем сопоставления следующих факторов: значимость объекта и его роль в квартальной застройке, расположение здания относительно общегородской застройки, удаленность от инфраструктуры и транспортных потоков. Ответ на более конкретные задачи дает обследование здания или сооружения перед реконструкцией.

Классификация обследований

Как уже было сказано, здания стареют точно также, как люди. Не только в физическом, но и в моральном плане.

Под физическим износом подразумевают снижение технических свойств его конструкций, например, прочности или изоляционной способности. Результатом физического износа является появление дефектов, их увеличение, что может привести к полному разрушению постройки. Моральный износ характеризуется несоответствием всего здания или его отдельных элементов текущим строительным нормам. Он приводит к снижению потребительских свойств здания, а значит его стоимости во времени.

Забота о «здоровье» здания проявляется в грамотной эксплуатации с обязательными обследованиями, которые помогут вовремя выявить возможные проблемы заранее или найти решение в запущенных случаях.

Обследование зданий можно классифицировать:

1. По периодичности. Бывают систематические, плановые и внеочередные обследования. Систематические и плановые обследования регулируются нормами технической эксплуатации зданий, внеочередные проводят в случаях непредвиденных обстоятельств и чрезвычайных ситуациях, например, после пожара или затопления.
2. По объему работ. Обследования делят на комплексные и выборочные, от здания целиком да конкретной конструкции или, например, декоративного элемента.
3. По месту проведения. Существуют полевые обследования непосредственно на объекте или лабораторные, с обязательным отбором или изготовлением образцов.
4. По воздействию на объект, конструкцию или материал различают обследования с применением разрушающего или неразрушающего контроля. В большинстве случаев, при полевом обследовании задействуют методики неразрушающего контроля, кроме случаев необходимости вскрытия конструкций для отбора образцов, а разрушающий можно всегда использовать в лабораторных условиях.

Нормативные документы, регулирующие реконструкционные работы и обследование зданий перед их проведением

 Обследование зданий выполняется на основании действующих строительных норм, а именно:

• ГОСТ 31937-2011 Здания и сооружения. Правила обследования и мониторинга технического состояния;
• СП 13-102-2003. Правила обследования несущих строительных конструкций зданий и сооружений.

Они их мы уже рассказывали подробнее в одной из предыдущих статей.

Однако реконструкция официально считается одним из видов градостроительной деятельности, а значит, что ее осуществление также регулируется Градостроительным Кодексом РФ и Федеральным законом № 191 «О введении в действие Градостроительного кодекса Российской Федерации», в редакции от 2019 года.

Одним из самых неприятных последствий незнания этих законов, является отказ в выдаче разрешения на строительство (ГрК РФ Статья 51), в том числе и реконструкцию здания. Причины для отказа могут быть следующими:

1. Отсутствие необходимого пакета документов: от правоустанавливающих документов на земельный участок до проектной документации, основанной на результатах обследования здания или сооружения.
2. Несоответствие предоставленных документов требованиям ГПЗУ к строительству или реконструкции объекта капитального строительства на дату подачи заявки.
3. В случае если объект реконструкции находится на территории комплексного освоения, будет также необходим дополнительный документ по планировке территории.
4. Заключение о несоответствии проектной документации предмету охраны исторического поселения, требованиям к архитектурным решениям и требованиям на отклонение от предельных размеров строительства или реконструкции.

Оценка технического состояния реконструируемого объекта

Предпроектное обследование

На этапе предпроектного обследования производится сбор всех возможных имеющихся проектных документов: чертежей, информационно-технической, исполнительной документации и т.д. Анализ полученных данных позволит выявится конструктивные особенности объекта, материалы, использованные при строительстве, сроки эксплуатации, результаты уже проводимых обследований, а также перепланировок и характеристики технологической среды.

В дальнейшем эти сведения будут использовать для сравнения со данными, полученными в ходе нового обследования. В случае отсутствия проектной документации специалисты строительной лаборатории могут произвести обмерные работы всего здания, отдельных помещений, конструкций, элементов, однако это даст возможность выявить только текущее состояние, но не историю строительства и эксплуатации.

Результатом предварительного обследованием является разработка программы обследования, которая обозначит границы проведения работ, перечень обследуемых элементов, методики обследования, зоны необходимых вскрытий, количество необходимых образцов, технику безопасности. Программа не является окончательной и может изменяться в ходе работ при выявлении новых данных.

Визуальный осмотр

Визуальный осмотр является основой для дальнейшего детального обследования. Это уже полевые, но все еще предварительные работы по оценке технического состояния здания или сооружения, а также всех его элементов от фундамента до кровли. Специалисты делают обмеры помещений, определяют дефекты, деформации, степень износа конструкций, инженерных сетей, аварийные участки, места вскрытий, выполняют необходимую фотофиксацию.

По результатам визуального обследования зданию присваивается категория технического состояния от хорошего до аварийного, а также составляется дефектовочная ведомость, т.е. описание всех выявленных недостатков с учетом строительных материалов. Например, для железобетонных и каменных конструкций – это схема образования и развития трещин, для конструкций из дерева – это места биоповреждений, в металлических конструкциях – участки коррозионных повреждений. Помимо фиксации дефектов устанавливаются также возможные причины их появления.

В некоторых случаях визуального обследования с помощью бинокля, рулетки и фотоаппарата бывает достаточно, но при реконструкции почти всегда требуется проводить инструментальное обследование.

Детальное инструментальное обследование

Инструментальное обследование может быть выборочным и сплошным.

Выборочное обследование возможно при соблюдении условий:

• если требуется обследование только отдельных конструкций и эти конструкции признаны однотипными;
• если есть потенциально опасные аварийные места, где невозможно произвести сплошное обследование.

Сплошное обследование является необходимым в случаях, когда:

• есть дефекты в несущих конструкциях;
• реконструкция предполагает увеличение нагрузок на несущие конструкции;
• строительство возобновляется после трех лет и более простоя без консервации;
• в однотипных конструкциях есть не однотипные свойства материалов;
• после чрезвычайной ситуации или воздействия агрессивной среды.

В ходе работ, с использованием специальных инструментов, заново производятся обмеры, проверяется вертикальность конструкций, изменение раскрытия трещин, величины перегибов, смещений, сдвигов и прочих деформаций. Также производится забор образцов для проверки в лабораторных условиях.

Результатом инструментального обследования является техническое заключение с чертежами, фотографиями, схемами, расчетами, протоколами лабораторных испытаний, заключениями о техническом состоянии объекта. На основе полученного анализа производится разработка проекта реконструкции.

Особенности обследования:

1. Исторического здания или сооружения

Начнем с того, что технического обследование исторического здания или сооружения, внесенного в перечень КГИОП, является обязательным для любых видов строительных работ. Без экспертного заключения работы будет невозможно согласовать в надзорных органах.

Вторым обязательным условием является специальная лицензия Министерства Культуры РФ, которую получает лаборатория или отдельный специалист и которая дает право на обследование памятников архитектуры и объектов культурного наследия. Лицензия выдается только после подтверждения достаточного опыта в данной сфере.

Порядок проведения обследования регулируется ГОСТом Р 55567-2013 об организации и ведении инженерно-технических исследований на объектах культурного наследия.

Обследование должно производится максимально щадящими, неразрушающими методами. В ходе обследования проверяют не только конструкции, но также и декоративные элементы.

При изучении предварительной информации специалистам также необходимо поднимать все архивные данные, связанные со строительством здания и возможными реконструкциями в прошлом. Исследовательские работы позволяют, в том, числе, восстановить важные, но утраченные сведения.

Техническое заключение также подлежит обязательному согласованию в КГИОП.

2. Аварийного здания или сооружения

Одной из целей обследования здания или сооружения как раз и является выявление его аварийного состояния.

С одной стороны, даже визуально, аварийность здания можно определить по просадке фундамента, глубоких трещинах на фасаде, частичном разрушении внутренних перегородок или кровли. Но получить официальный аварийный статус здание может только после проведения технического обследования.

По результатам заключения, а точнее акта аварийности здания, принимается решение о капитальном ремонте или сносе. В акте аварийность, в обязательном порядке, содержится информация о лабораторных исследованиях несущих конструкций, с указанием процента снижения параметров несущей способности каждого элемента. Сносу подлежат ветхие строения, где состояние несущих конструкций, перекрытий и кровли критичны, даже если несущая способность фундамента осталась в удовлетворительном состоянии.

Работа с потенциально аварийными зданиями предполагает более тщательную подготовку с точки зрения техники безопасности для работающих специалистов.

3.Объекта незавершенного строительства

Обследование и оценка объекта-долгостроя зависит от степени готовности здания, а также от того, был ли он законсервирован должным образом на время заморозки строительства.

Особое внимание уделяют основанию и фундаменту, ведь за время простоя они могли получить осадку и значительные дефекты, которые могут привести к заключению о непригодности и сносе всей остальной конструкции или ее элементов. Также тщательно проверяются прочностные характеристики железобетонных конструкций, которые могли значительно снизится из-за солей в бетоне и коррозии металлической составляющей.

Результаты обследования объекта незавершенного строительства позволяют не только зафиксировать повреждения и дефекты, но разработать план ремонтно-восстановительных мероприятий, которые необходимо выполнить перед возобновлением строительства.