Сезонные осмотры зданий и сооружений

Если бы стены могли говорить, то вряд ли бы стали рассказывать истории людей, которые живут и работают за ними. Они поведали бы о собственном непростом ежедневном противостоянии, а на роли заклятых врагов назначили бы снег, зной и дождик проливной. «Вот эта трещина появилась на углу фасада от нестерпимой недельной жары в прошлом июле. А еще минувшая зима выдалась снежной и теперь никак не проходит ощущение протечки у вентиляционной шахты». Стены говорить не умеют, но все их проблемы могут увидеть особенные люди. Особенные, потому что они – одни из немногих, кто по-настоящему бережно относится к состоянию зданий. Их знания и инструменты помогают защищать здания. Нет, это не волшебники, а специалисты строительной лаборатории. Они проводят сезонные осмотры зданий и сооружений настолько тщательно, что не пропустят ни один дефект, ни одно проблемное место, которое требует незамедлительного ремонта или хотя бы пристального внимания владельца здания.

1. Когда и зачем проводят сезонные осмотры
2. Законодательные и нормативные документы в области регулирования сезонных осмотров
   • Федеральное законодательство
   • Ведомственные нормативы
3. Особенности весенних осмотров
4. Особенности осенних осмотров
5. Процедура проведения и результаты сезонных осмотров

Когда и зачем проводят сезонные осмотры

Несмотря на название, проводить проверку сохранности конструкций здания не требуется каждые три месяца. Сезонные осмотры делят год пополам и примерно соответствуют наступлению календарной весны и календарной осени. Совсем не обязательно планировать их на 1 марта и 1 сентября. Дату проведения такого осмотра назначают скорее на середину сезона, исходя из текущих погодных условий. Например, как только полностью сойдет снег или до наступления затяжных осенних дождей.

Однако, весенние и осенние сезонные осмотры зданий – это именно плановые мероприятия, которые должны быть отображены в графике технического обслуживания любого объекта. Это предусмотрено действующим российским законодательством, точнее Градостроительным кодеком, статьей 55.24, а также нормативами в области технического регулирования, частности СП 255.1325800.2016 «Здания и сооружения. Правила эксплуатации. Основные положения» и ВСН 58-88(р) «Положение об организации и проведении реконструкции, ремонта и технического обслуживания зданий, объектов коммунального и социально-культурного назначения». Получается, что сезонные осмотры лежат в основе системы контроля технического состояния зданий и сооружений, а значит обеспечивают их грамотную и безопасную эксплуатацию в течение всего года.

Чаще всего обязанность составлять план осмотров и производить их по графику лежит на специалисте по эксплуатации. Осматривать здание он может как самостоятельно, так и с привлечением сторонних специалистов. Такая работа включает в себя контрольные проверки и мониторинг состояния оснований, строительных конструкций, систем и сетей инженерно-технического обеспечения, главными факторами опасности для которых, являются:

• зимой: низкие температуры, периоды заморозков и оттаивания, сильные снегопады, ледяные дожди и наледи;
• летом: высокие температуры, повышенное уф излучение, обильные ливни, паводки.

Таким образом получается, что каждое здание и сооружение в стране должно быть осмотрено минимум два раза ежегодно. Это позволяет не только выявить проектные и строительные ошибки, как то, неисправно функционирующую ливневую канализацию или уклон крыши, создающий застой снежного покрова, так и своевременно производить мелкий ремонт, не допуская разрушений конструкций, избежать которых все равно невозможно, до критичного состояния.

Законодательные и нормативные документы в области регулирования сезонных осмотров

О некоторых законодательных актах и строительных положениях мы уже сказали ранее, но это далеко не все. Давайте разберемся по порядку, начиная с верховенства федерального законодательства, заканчивая ведомственными строительными нормами.

Федеральное законодательство

Градостроительный Кодекс, статья 55.24. «Требования законодательства Российской Федерации к эксплуатации зданий, сооружений». Здесь важными являются два пункта:

• п.6. В целях обеспечения безопасности зданий, сооружений в процессе их эксплуатации должны обеспечиваться техническое обслуживание зданий, сооружений, эксплуатационный контроль, текущий ремонт зданий, сооружений.
• п.7. Эксплуатационный контроль за техническим состоянием зданий, сооружений проводится в период эксплуатации таких зданий, сооружений путем осуществления периодических осмотров, контрольных проверок и (или) мониторинга состояния оснований, строительных конструкций, систем инженерно-технического обеспечения и сетей инженерно-технического обеспечения в целях оценки состояния конструктивных и других характеристик надежности и безопасности зданий, сооружений, систем инженерно-технического обеспечения и сетей инженерно-технического обеспечения и соответствия указанных характеристик требованиям технических регламентов, проектной документации.

Следующим основополагающим документом является Федеральный закон 184-ФЗ «О техническом регулировании», который определяет и регулирует отношения между участниками строительного процесса, от стадии разработки проекта до его последующей эксплуатации. В статье 5.1. данного ФЗ содержится ссылка на закон следующего уровня, который касается уже конкретно особенностей технического регулирования в области обеспечения безопасности зданий и сооружений. Это 384-ФЗ.

Федеральный закон 384-ФЗ «Технический регламент о безопасности зданий и сооружений» включает в себя все государственные стандарты и своды правил, применяемые при технической эксплуатации объектов недвижимости. В нем четко прописано понятие воздействия, которое определяется, как любое природное или техногенное явление, вызывающее изменение напряженно-деформированного состояния строительных конструкций в зданиях и сооружения любого назначения. Собственно, результаты таких воздействий специалисты ищут при сезонных осмотрах.

Закон также прописывает, что входит в понятие минимальной технической безопасности зданий и сооружений в течение всего жизненного цикла, а именно:

1. Механическая безопасность
2. Пожарная безопасность
3. Безопасность от природных и техногенных явлений
4. Безопасность для здоровья человека при проживании или пребывании
5. Энергетическая безопасность
6. А также безопасность самого здания или сооружения для окружающей среды

Требования к обеспечению безопасности объектов недвижимости в процессе эксплуатации приведены в 4 главе. Она небольшая. К тому же, действительно важной является только ст. 36 п.1., где прописана необходимость сезонных осмотров: «Безопасность здания или сооружения в процессе эксплуатации должна обеспечиваться посредством технического обслуживания, периодических осмотров и контрольных проверок и (или) мониторинга состояния основания, строительных конструкций и систем инженерно-технического обеспечения, а также посредством текущих ремонтов здания или сооружения».

Ведомственные нормативы

От федерального законодательства переходим к строительным нормативам, которые регулируют сезонные осмотры зданий и сооружений.

Здесь самым главным документом можно назвать Свод Правил 255.1325800.2016 «Здания и сооружения. Правила эксплуатации. Основные положения». Этот СП устанавливает общие эксплуатационные требования к зданиям и сооружениям в условиях нормальной эксплуатации, которая включает в себя комплекс мероприятий по содержанию, обслуживанию и ремонту зданий (сооружений), обеспечивающих их безопасное функционирование и санитарное состояние в соответствии с их функциональным назначением.

Именно в этом документе и содержится предписание проводить весенние и осенние сезонные осмотры:

• п.8.1. Эксплуатационный контроль технического состояния зданий (сооружений) включает в себя общий мониторинг технического состояния здания (сооружения) с помощью системы общего мониторинга технического состояния несущих строительных конструкций, осмотры здания (сооружения), технический мониторинг систем инженерно-технического обеспечения, обследования.
• П. 8.2. Выделяют: текущие, сезонные и внеочередные осмотры. При чем сезонные требуется осуществлять два раза в год: весенний после таяния снега и осенний по окончанию летних работ по текущему ремонту.

К тому же, существует Ведомственная Строительная Норма № 58-88(р) или «Положение об организации и проведении реконструкции, ремонта и технического обслуживания зданий, объектов коммунального и социально-культурного назначения», которой также можно руководствоваться. Она устанавливает состав и порядок функционирования системы технического обслуживания, ремонта и реконструкции жилых зданий и означенных выше объектов, независимо от их ведомственной принадлежности и формы собственности и является обязательной для всех организаций, осуществляющих реконструкцию, ремонты и техническое обслуживание зданий.

Согласно ВСН:

• п.3.2. Контроль за техническим состоянием зданий и объектов следует осуществлять путем проведения систематических плановых и неплановых осмотров с использованием современных средств технической диагностики.
• п.3.3. Плановые осмотры должны подразделяться на общие и частичные. При общих осмотрах следует контролировать техническое состояние здания или объекта в целом, его систем и внешнего благоустройства.
• п.3.5. Общие осмотры должны проводиться два раза в год: весной и осенью. В их особенностях мы разберемся ниже.
• п.3.9. Результаты осмотров следует отражать в документах по учету технического состояния здания или объекта.

Особенности весенних осмотров

Мы уже упомянули, что непредсказуемость погоды на Северо-западе не позволяет планировать весенний осмотр здания на какую-то определенную дату, тем более прямо на 1 марта. Даже формулировка «после схода снежного покрова» не дает определенности, ведь снег в наших широтах может выпасть даже на майские праздники. Однако, специалисты не рекомендуют затягивать проведение осмотра до мая, чтобы, в случае необходимости, успеть провести ремонтные работы в короткий теплый период. Поэтому, чаще всего, плановые весенние осмотры проводят с середины марта по конец апреля.

Главная цель таких осмотров – это выявление повреждений, которые здание и территория вокруг него получили за зиму и проверка готовности тех его элементов и систем, которые будут востребованы в летний период. Специалист проверяет актуальность текущих ремонтов и тщательно осматривает:

1. Крышу, дождеприемные воронки, подкровельное пространство на наличие протечек, мест застоя воды, надежность герметизации
2. Ливневую канализацию и водостоки
3. Систему вентиляции и кондиционирования
4. Наружный водопровод
5. Основание здания и дорожное покрытие вокруг него

Особенности осенних осмотров

Даты проведения осеннего осмотра также несколько размыты в пределах сентября или, как говорят специалисты, до первого снега и первых холодов, предвидеть которые также сложно, несмотря на все усилия метеорологов. К началу осеннего осмотра должны быть завершены плановые ремонты предыдущего сезона, чтобы здание было готово встречать неприветливый холодный период, который длится гораздо дольше.

Это значит необходимо проверить:

1. Все элементы утепления здания, его стен и перекрытий
2. А также окна и двери на целостность уплотнителей, корректную работу доводчиков, отсутствие щелей и зазоров, наличие запорной фурнитуры
3. Автоматические двери
4. Тепловые завесы
5. Систему вентиляции на обогрев
6. Систему отопления
7. Герметичность крыши
8. Систему обогрева крыши (при наличии)
9. Козырьки, крыльца и прочие несущие конструкции, выступающие за контур здания
10. Герметичность водостоков и желобов

Процедура проведения и результаты сезонных осмотров

Итак, мы уже ответили на вопросы «что, где, когда», остался вопрос «как». Поскольку сезонные осмотры зданий и сооружений подразумевают оценку состояния большинства строительных конструкций, оборудования и инженерных сетей, можно сказать, что каждый раз специалисты проводят их полное техническое обследование.

Об особенностях и этапах такого обследования мы подробно рассказывали вот здесь. А вот в этой статье объясняли, почему визуальный осмотр здания помогает следить за его «здоровьем».

Результатом проведенных мероприятий по проверке технического состояния здания, сооружения и его инженерного оборудования, является заполненный и подписанный специалистами Акт весеннего или осеннего осмотра.