Визуальное обследование зданий помогает следить за их «здоровьем»

В 2013 году в нашем обиходе появилось словосочетание «всеобщая диспансеризация». Целью этой государственной программы является раннее выявление серьезных заболеваний. Для этого каждый взрослый гражданин может посетить ряд врачей, сдать анализы и получить информацию о текущем состоянии здоровья с рекомендациями, на какие моменты следует обратить внимание. Но заботятся о себе далеко не все, доводя свой организм до критических состояний. Вот и здания, несмотря на внешнюю мощность, обладают довольно хрупким «здоровьем». Влияют на него климатические и техногенные факторы, а также условия эксплуатации. Обнаружить проблемные точки здания, чтобы купировать их на ранней стадии, а значит увеличить его жизненный цикл, помогает визуальное обследование зданий. Придумали его гораздо раньше диспансеризации, но специалиста строительной лаборатории, в данном случае, вполне уместно сравнить с врачом. Он выявит заболевания здания и назначит профилактические мероприятия. Поэтому заботливые и рачительные владельцы недвижимости приглашают таких специалистов гораздо чаще нормативных сроков.

1. Нормативные сроки службы зданий и их эксплуатационная пригодность
2. Природные и техногенные воздействия на здания и их последствия
   • Внешние природные и техногенные нагрузки
   • Внутренние функциональные нагрузки
3. Что включает в себя визуальное обследование зданий и как часто его необходимо проводить?
4. Дефектная ведомость, как инструмент для дальнейших действий

Нормативные сроки службы зданий и их эксплуатационная пригодность

Прочность, надежность, устойчивость любого здания и сооружения закладывается при проектировании, исходя из категории их капитальности. Они должны соответствовать строительным нормам с тем, чтобы сохранить свои качества в течение всего срока эксплуатации.

Хотя, при благоприятных климатических условиях и должном уходе, фактический жизненный цикл здания может значительно превысить срок планируемый. Вспомним, хотя бы, самые древние строения в мире – египетские пирамиды, которые сохранились на протяжении тысячелетий благодаря тому, что в Северной Африке нет больших перепадов температуры. Но достойное состояние большинства архитектурных памятников (дворцов, монументов) все же поддерживается за счет реконструкций и ремонтов.

Сроком службы здания называют продолжительность эксплуатации строительного объекта до момента, когда дальнейшая эксплуатация его несущих конструкций признается нецелесообразной и недопустимой. Получается, что даже при должном техническом обслуживании, плановых ремонтах и реконструкциях, наступает момент, когда те или иные (бетонные, железобетонные, железные) конструкции просто устают нести на себе тяжесть здания. Несмотря на то, что продолжительность безотказной работы других элементов здания и внутреннего оборудования может отличатся.

Согласно нормативам, примерные сроки службы зданий следующие:

• 10-15 лет для временных каркасных облегченных построек, в которые включены строительные бытовки, временные склады, ларьки, летние павильоны и т.д.;
• 25-30 лет для сборно-щитовых, глинобитных, фахверковых построек, а также для сооружений, эксплуатируемых в условиях сильноагрессивных сред (например, в условиях морской среды);
• 50 лет для деревянных зданий на бетонных фундаментах;
• 100-125 лет для зданий и сооружений массового строительства при обычных условиях эксплуатации;
• Более 125 лет (до 175 лет) для так называемых особокапитальных зданий, в которых до 100% несущих конструкций выполнено из железобетона, а также уникальных зданий, т.е. музеев, хранилищ культурных ценностей, монументов, стадионов, театров и зданий высотой более 75 метров.

Техническое состояние здания или сооружения в любой точке его жизненного цикла определяет степень его эксплуатационной пригодности, которая устанавливается в зависимости от доли снижения несущей способности и эксплуатационных характеристик конструкций.

Существует шесть категорий эксплуатационной пригодности:

Категория	Эксплуатационная пригодность	Степень повреждения	Необходимые действия
1	Здание пригодно для нормальной эксплуатации без ограничений	0-1	Возможен текущий ремонт
2	Здание пригодно для ограниченной эксплуатации	2	Требуется ремонт
3	Здание пригодно только для аварийной эксплуатации, существует риск вреда для здоровья и жизни	3	Требуется остановка эксплуатации и устранение аварийного состояния
4	Эксплуатация здания и пребывание в нем людей недопустимы	3-4	Восстановление здание возможно, для этого требуется эвакуация людей и ценностей
5	Здание не подлежит восстановлению требуется ликвидация	4	Здание подлежит охране до момента ликвидации, также потребуется комплекс особых мер на случай возникновения ЧС
6	Здание полностью разрушено	5	Руинированное здание подлежит охране до момента очистки территории, также потребуется комплекс особых мер на случай возникновения ЧС

Природные и техногенные воздействия на здания и их последствия

Еще до момента ввода в эксплуатацию, строящееся здание уже подвергается внешним погодным и техногенным воздействиям. Перепады температур, осадки, вибрации от транспортных потоков ближайших автострад и пр. запускают процесс его старения, даже если в ходе строительства конструкциям обеспечен должный уход. А с того момента, когда здание начинает функционировать по своему назначению, к внешним воздействиям прибавляются внутренние, исходящие от жизнедеятельности людей и работы оборудования.

Внешние природные и техногенные нагрузки

Главными природными недоброжелателями любого здания являются атмосферные осадки и явления, как то снег, ветер, дождь, мороз, жара. При грамотно реализованном проекте, в котором была заложена дополнительная защита фасадов, здание может долго сопротивляться всем этим факторам и защищать от их воздействия своих обитателей и расположенное внутри оборудование. Но, в любом случае, каждый порыв ветра, каждое снижение или повышение температуры и т.д. проверяют здание на прочность и оказывают, пусть и мизерное, но разрушающее воздействие.

Получается, что чем выше здание, тем больше воздействие на него ветровых нагрузок, которые должны быть учтены при проектировании, реализации и эксплуатации. Стоит только запроектировать недостаточный вылет карнизов и низкую морозостойкость кирпича, как стены начнут систематически намокать, в результате чего произойдет выветривание и разрушение кирпичной кладки. Снеговые нагрузки, особенно в местах перепада высот, довольно часто создают перегрузки на покрытия, приводящие к деформациям несущих и ограждающих конструкций.

Также нельзя забывать, что любое здание подвергается постоянным микровибрациям, которые пагубно отражаются на прочности конструктивных элементов. Мимо проехала тяжелая машина, под зданием находится туннель метрополитена, на соседней площадке начались строительные работы с демонтажем или забивкой свай, даже низко летящий самолет заставляет здание содрогаться. А еще существуют агрессивные химические реагенты, которые добавляют проблем в ходе эксплуатации.

Все они являются причинами преждевременного износа строительных конструкций большинства зданий и сооружений в виде коррозии стали, железобетона и загнивания древесины. Скорость этих процессов прямо пропорциональна силе воздействующих факторов. Поражаться коррозией и гнилью могут отдельные невидимые глазу узлы или части конструкций на участках сравнительно небольшой длины, своевременное обнаружение и устранение которых позволяет избежать значительного материального ущерба, в случаях их значительного распространения.

Внутренние функциональные нагрузки

К внутренним факторам риска относят: повреждения конструкций от механических воздействий, перегрузка конструкций покрытия от грязи и мусора, коррозия стальных и железобетонных конструкций, поражение деревянных конструкций грибком в результате нарушения температурно-влажностного режима помещений, ремонтные работы с применением ударного оборудования, вибрации от работы технологического оборудования и т. д.

Все они являются результатом проживания и деятельности человека и должны учитываться. Они должны учитываться в ходе обследования здания, а также дальнейших планово-предупредительных ремонтных работ, чтобы обеспечить безотказную работу всех элементов конструкций между этими мероприятиями и увеличить срок эксплуатации всего здания.

Что включает в себя визуальное обследование зданий и как часто его необходимо проводить?

Итак, чтобы выяснить, до какой степени постоянные внешние и внутренние воздействия уже успели повлиять на эксплуатационную пригодность здания или сооружения, чаще всего достаточно провести визуальное обследование зданий.

Визуальное обследование представляет собой осмотр специалистом доступных (не скрытых) конструкций с помощью простейших инструментов. Оно является частью полного технического обследования здания и позволяет:

1. Выявить внешние повреждения, деформации, аварийные участки.
2. Дать предварительную оценку текущего состояния здания.
3. Определить физический износ, несущую способность, эксплуатационные качества.
4. Категоризировать здание по эксплуатационной пригодности.

Проводить подобное обследование может только специализированная организация, имеющая государственную лицензию, квалифицированных специалистов и оборудование.

До начала обследования заказчик должен подготовить и передать организации данные изысканий, проектную, исполнительную и эксплуатационную документацию, отчеты по предыдущим проверкам состояния для ознакомления с объектом. Заказчик также может передать в строительную лабораторию готовое техническое задание на обследование, либо такое задание составляют непосредственно в лаборатории и согласуют с заказчиком.

В техническом задании должны быть указаны перечни:

• конструкций, узлов, оборудования, прочих элементов здания или сооружения, которые подлежат обследованию;
• методик испытаний;
• точек вскрытия конструкций для отбора проб, в случае необходимости дальнейшего обследования;
• проверочных расчетов.

Специалист строительной лаборатории производит визуальное обследование зданий согласно утвержденной программе. В результате, заказчик получает дефектную ведомость (акт осмотра) с описание и фотографиями всех критических участков, а также с рекомендациями по их устранению.

Согласно ГОСТ 31937-2011 «Здания и сооружения. Правила обследования и мониторинга технического состояния», первое техническое обследование здание необходимо произвести не позднее 2-х лет со дня сдачи в эксплуатацию, далее – не реже одного раза в 10 лет и не реже одного раза в 5 лет при эксплуатации в неблагоприятных погодных условиях, а также с особым режимом для уникальных зданий и сооружений.

Дефектная ведомость, как инструмент для дальнейших действий

Дефектная ведомость по сути является обоснованием дальнейших ремонтных работ. По определению — это внутренний первичный учетный документ (который может быть даже бухгалтерским) состоящих из таблицы с перечнем выявленных дефектов конструкций и оборудования с указанием качественных и количественных повреждений, к которым впоследствии добавляются количество расходных материалов и сроки проведения ремонтных работ. Таким образом организация, владеющая зданием или обслуживающая его, определяет фронт работ, степень их критичности, а также стоимость.

Дефектная ведомость состоит из трех разделов:

1. Описание здания или сооружения (название, расположение, год постройки, число этажей и т.д.).
2. Перечисление конструкций и оборудования, подвергшихся обследованию, обнаруженных дефектов и причины, вызвавшие неисправности.
3. Рекомендованный перечень необходимых видов ремонтных работ с указанием их стоимости. В большинстве случаев, стоимость работ определяет уже сметное подразделение заказчика, а не специалисты строительной лаборатории.