Особенности обследования подвальных помещений

Слово «подвал» редко вызывает приятные ассоциации. Полумрак, сырой холод, затхлый запах, ощущение заброшенности и бесконечные ряды труб покажутся малопривлекательными даже для привидений. Возможно, поэтому они и не селятся в городских подвалах. Тем не менее подвал несет в себе очень важную функцию для любого здания. Здесь располагаются коммуникации, оборудование и технические приспособления, связанные с центральным отоплением, водоснабжением, электросетями, вентиляцией и прочими инженерными сетями. Просто ухаживать за подвалами нужно регулярно и должным образом. Поэтому, если, в ходе эксплуатации, возникает хотя бы одна из вышеперечисленных проблем, необходимо обратиться к «охотникам за привидениями» специалистам строительной лаборатории. Они проведут тщательное обследование подвальных помещений, найдут причины неприятных явлений и дефектов, дадут рекомендации по их устранению.

1. Дефекты в подвальных помещениях и причины их возникновения
2. Правила содержания подвальных помещений
3. В каких случаях требуется обследование подвала
4. Этапы проведения о особенности обследования подвалов

Дефекты в подвальных помещениях и причины их возникновения

Основной отличительной особенностью любого подвального помещения является то, что оно полностью или частично заглублено, а значит со всех сторон окружено грунтом. Получается, что такое помещение больше остальных в здании подвергается воздействию негативных факторов и является уязвимым. По силе внешних воздействий с подвалом может сравниться разве что крыша, которая защищает все конструкции здания и требует внимательного отношения со стороны собственника и эксплуатирующих организаций.

В отличие от крыши, подвальному помещению не приходится противостоять силе ветра, а вот сопротивляться движению грунтов естественного и техногенного происхождения, натиску грунтовых вод, циклам промерзания и оттаивания, перепадам температур, а также находится в условиях нехватки естественной циркуляции воздуха, приходится постоянно. Каждый сезон приносит свои сложности.

Технические проблемы, повреждения и деформации в подвальных помещениях можно условно разделить на микроклиматические и механические. В ходе сезонных осмотров или полного технического обследования, специалист может обнаружить:

• повышенную сырость и конденсат;
• скопление воды на полу;
• неприятные запахи;
• биоповреждения – мхи, лишайники, гниль, плесень, грибок и пр.
• наличие высолов и коррозии;
• протечки, вздутия, трещины, щели, пустоты, отслаивание бетона, штукатурки и прочие повреждения;
• деформация и/или смещение несущих конструкций, просадка полов;
• неисправность и износ инженерных систем.

Возникают подобные дефекты из-за:

1. Ошибок в проектировании, в том числе неправильно организованных отопления и вентиляции.
2. Несоблюдения технологий строительства.
3. Использования некачественных строительных материалов.
4. Несоблюдения условий эксплуатации.
5. Усадки фундамента, снижение прочностных характеристик несущих конструкций.
6. Отсутствия, износа, неправильного устройства системы гидроизоляции и утепления подвала.
7. Отсутствия антикоррозионной или иной защитной обработки.
8. Неисправностей и износа стояка канализации, водопровода и других инженерных коммуникаций, возникающих в ходе эксплуатации.
9. Внешних факторов: от нетипичных погодных сезонных явлений до деятельности человека.

Правила содержания подвальных помещений

Чтобы вышеперечисленные проблемы возникали в подвалах как можно реже, их техническое состояние должно соответствовать требованиям нормативных актов. Изначально, речь идет о грамотном проектировании, основанном, в том числе, на данных обследования грунтов в месте предполагаемого строительства. Затем проект нужно реализовать на должном уровне, с соблюдением технологий и использованием качественных материалов. В этом поможет лабораторное сопровождение строительства. Однако, в данной статье, речь пойдет о правилах последующей эксплуатации подвальных помещений.

Содержание подвалов регулируется, в первую очередь, частью 1 статьи 161 Жилищного кодекса Российской Федерации. Речь в ней идет об управлении многоквартирным домом, которое должно обеспечивать благоприятные и безопасные условия проживания граждан и надлежащее содержание общего имущества, в том числе подвальных помещений. Ведь зачастую именно в многоквартирных домах подвалы чаще, чем другие объекты недвижимость, используются только по прямому назначению – для размещения инженерных коммуникаций и прочий технических приспособлений.

Следующим нормативным документом является пункт 2 Постановления Правительства РФ от 3 марта 2013 года N 290 «О минимальном перечне услуг и работ, необходимых для обеспечения надлежащего содержания общего имущества в многоквартирном доме, и порядке их оказания и выполнения». Существует также Постановление Госстроя РФ от 27 сентября 2003 г. N 170 «Об утверждении Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда, которым следует руководствоваться». Кроме того, эксплуатация должна соответствовать ст. 9.1 СанПин 2.1.2.2645-10 «Санитарно-эпидемиологический требования к условиям проживания в жилых зданиях и помещениях».

Итак, исходя из перечисленных нормативных документов, можно выделить следующие правила содержания подвальных помещений:

1. Обеспечение, соблюдение и проверка температурно-влажностного режима подвальных помещений и технических подполий, который будет препятствовать выпадению конденсата на поверхностях ограждающих конструкций, а также, при выявлении нарушений, устранение причин его нарушения.
2. Обеспечение подвальных помещений вентиляцией. Помещения должны регулярно проветриваться в течение всего года. В случае, если подвал глухой, требуется дополнительно пробить в цоколе не менее двух вентиляционных отверстий в противоположных стенах каждой секции дома и оборудовать такие отверстия решётками и вытяжными вентиляторами.
3. Обеспечение подвальных помещений освещением.
4. Обеспечение чистоты и доступности прохода ко всем элементам подвала и технического подполья, в том числе контроль состояния дверей подвалов и технических подполий и запорных устройств на них. Кстати, подвал должен быть всегда закрыт на замок, кроме случаев обслуживания или проверок.
5. Обеспечение защиты подвальных помещений от проникновения животных и насекомых.
6. Обеспечение содержания подвальных помещений в надлежащем состоянии, для чего необходимо регулярно проводить осмотры помещений подвалов, которые помогут оценить риски появления дефектов и устранить их в плановом или срочном порядке.

В каких случаях требуется обследование подвала

Помимо сезонных осмотров и регулярных технических обследований, состояние подвалов необходимо проверять, если:

• требуется плановая или аварийная реконструкция, ремонт здания и сооружения, а также его перепланировка, чтобы составить точную смету, подобрать подходящие материалы и технологии, оптимизировать бюджет;
• нужно провести точную оценку технического состояния и стоимости здания для его дальнейшей купли-продажи для минимизации рисков, а также в случаях аренды, когда подвальное помещение предполагается использовать новым функциональным назначением, в том числе коммерческим;
• если выявлены проблемы и сбои в работе инженерных коммуникаций и в подвальном помещении уже присутствует повышенная влажность или другой явный дефект из списка, приведенного выше, тогда эксперт сможет установить причину их возникновений и дать рекомендации по устранению;
• есть сомнения в качестве проведенных строительных работ и собственник хочет обнаружить скрытые дефекты;
• собственник здания хочет получить прогноз о возможности дальнейшей эксплуатации подвала, учитывая выполнение рекомендаций, по которым будут устранены дефекты;
• ремонтно-строительные работы в здании в целом или только в подвальных помещениях закончены и эксперт оценивает качество оказанных подрядной организацией услуг и проверяет, соответствует ли объем фактически выполненных работ проекту и смете.

Этапы проведения о особенности обследования подвалов

Согласно ГОСТ 31937-2011 «Здания и сооружения. Правила обследования и мониторинга технического состояния», первое техническое обследование здание необходимо произвести не позднее 2-х лет со дня сдачи в эксплуатацию, далее – не реже одного раза в 10 лет и не реже одного раза в 5 лет при эксплуатации в неблагоприятных погодных условиях, а также с особым режимом для уникальных зданий и сооружений.

Обследование подвальных помещений проводят тем же порядком, что и любое техническое обследование здания, сооружения или отдельных его элементов. Нюансы появляются на отдельных этапах.

Первым делом проходит этап изучения технической документации. Еще до начала работ заказчик должен подготовить и передать организации данные изысканий, проектную, исполнительную и эксплуатационную документацию, отчеты по предыдущим проверкам состояния для ознакомления с объектом. Заказчик также может передать в строительную лабораторию готовое техническое задание на обследование, либо такое задание составляют непосредственно в лаборатории и согласуют с заказчиком.

Затем специалист строительной лаборатории производит визуальное обследование зданий согласно ранее утвержденной программе. При осмотрах подвалов и подпольных помещений зданий особое внимание обращают на:

• на места увлажнения стен и образования на них плесени и высолов;
• отслаивания штукатурки или защитных слоев бетона на поверхностях фундаментов, стен, расслаивания кладки стен и выпадения камней из нее;
• повреждения заполнений оконных и дверных проемов;
• неплотности в сопряжениях стен между собой и с полами;
• просадки полов и грунта.

После визуального осмотра производится выполнение замеров и взятие образцов по всем правилам для лабораторной проверки. Также на этом этапе, при необходимости, проводится специализированное тестирование инженерных систем, проверка при помощи специального оборудования целостности стен, перекрытий, перегородок, качества гидро- и теплоизоляции.

После окончания лабораторных исследований, готовится техническое заключение, включая акт обследования подвальных помещений, в котором отражается информация о данных, которые были получены в ходе визуального осмотра, инструментальных исследований и лабораторных испытаний, в том числе:

• причины сырости и высокой влажности;
• степень износа несущих конструкций;
• эффективность работы инженерных систем;
• основные физико-механические и химические показатели конструктивных элементов;
• перечень отклонения от нормативных требований;
• обнаруженные скрытые и видимые дефекты, отклонения конструкций от вертикальной и горизонтальной оси, прогибы и другие деформации.

К заключению прикладывают перечень рекомендуемых мероприятий по улучшению эксплуатационных характеристик исследуемого объекта: список ремонтных и восстановительных работ, а также элементов, которые нуждаются в укреплении.